2022.04.23 一團旁聽
導讀文章 Home Builders Bypassing Individual Home Buyers for Deep-Pocketed Investors (LINK)
Host Sharing: “房市熱潮"-Tiffany
1/文章導讀
2/台灣房市現況
台灣總共經歷五次房市循環變動與飆漲，主要緊跟著石油、政策與不可抗力因素等影響。目前房貸負擔略超過家戶可支配所得幾乎30%標準! 以新北為例，台北需支配63%與48%，台北人須將家庭一半以上收入都放到房貸花費上
與全球比較，台灣的房價租金比49倍，是全球排名第二，然而租金收益率是2.06%。目前執照發放量與實際銷售率對比仍有差距，故未來當這些新案釋出可能會有一波房地降價的機會
3/房地產應用
- 以租養老: 高齡屋主可以透過包租代管業者，將房租給需求的房客，並且可以將租金收入住進更完善的機構養老
- 以房養老: 屬於不動產逆向抵押貸款業務，是指民眾將房子抵押給銀行，經銀行鑑價可放貸的額度後，在設定的年限之內，每月發放一筆錢給申請人作為養老金，以維持退休生活支出
Sharing: “房地產新趨勢”-Vanessa
- 2022年三大重點 由於疫情發展、通貨膨脹是近期讓民眾消費力疲乏，無法帶動市場整體續穩健成長
- 商業投資人新趨勢 針對商業不動產，Vanessa指出五點新的轉型與趨勢介紹
- 注重營運及服務 採取新服務設施滿足辦公室租客需求，提升自己租賃的競爭力
- 追求增值專案計畫 隨著市場進展，透過技術應用與升級危樓，克服低效資產。其實亞太區有40%房產需要翻修，是潛力市場
- 去中心化主題下投資 透過二級地區，非蛋黃區規劃工作場所，但台灣區仍集中在北市居多
- 投資新經濟 自用倉儲、數據中心與工廠等其他新商業用途類型
- 另類資產類別推高收益率
- 台灣房地產並無存在泡沫化情形 目前台灣房市仍看好，且都是實際需求為主而非投資；新建餘屋就是房市存貨，買了即可入住的房地產也沒有明顯上升而是下降；透過這五個指標觀察下，台灣房市仍是處於正常漲價且供不應求的狀況
Sharing: “安養信託”-Vivian
退休靠自己: 人民對於退休準備從43歲開始，提早至38歲
因為政府所提供保障不足，更多人民透過儲蓄與保險方式存退休金與強化該結構；受到疫情影響與SARS經驗，市場資金充裕的情況下，造就國人積極投資股票或債券
截至2018年，台灣有77%土地掌握在45歲以上民眾，且土地持有人數在成長最快集中在65歲以上，很多人在晚年開始規劃土地與房地產的投資，故銀行進而推出安養信託，內部產品組合包含不動產、安養費用等方式信託產品
何謂安養信託? 顧名思義，安養信託是以照顧年長者或身心障礙者之生活為目的，而委託受託人管理財產，以支應其生活、醫療、安養、看護等安養費用，並依信託契約管理財產。
不是有錢人才需要！上路一年半的信託2.0，為因應高齡及少子化趨勢，金管會於109年9月1日發布信託2.0「全方位信託」推動計畫，希望台灣的信託業能積極體現普惠金融的意義和價值，為民眾打造更平價、完善的高齡信託服務生態圈
有銀行開辦「微型安養信託」服務，民眾僅需預先支付999元簽約費申辦，不必當下就開始將資產交付信託，具有可預辦、無門檻、簽約費低等3大特色，尤其是不到千元的低簽約費使得這項新服務的詢問熱度持續升溫
Sharing: “英國&日本 不動產分享”-Sandy
如何在英國買不動產
找經紀代為向賣家暴較，雙方議價後，會填寫類似under offer的訂購單，雙方律師協助處理，進行房屋貸款與合約等事宜；繳完首期費用後並結算經紀與律師等相關費用
英國2020年平均價格到了48萬英鎊，從2013年開始至2020幾乎漲了2倍以上。英國房屋種類超多選擇 「鄉村屋」居住營利雙收閒錢者超愛！英國房地產類型介紹:
- 獨立式別墅（Detached House），房屋是獨立的，它和周圍鄰居房屋都是分開的，左右沒有相鄰的建築，設有前後獨立花園和私家車庫
- 半獨立式洋房（Semi-Detached House），半獨立式，只在建築的一側有相鄰的建築，通常有自己的前、後花園。很多這類房屋也都擁有自己的私人車庫或室外獨立儲藏屋
- 聯排式洋房（Terraced House），這類房屋在城市或市鎮中是最常見的房屋類型之一，大多修築於維多利亞時代，通常是三個以上的洋房並聯成一排。意思是左右兩側都設有相鄰建築。一般都沒有後花園，只有一個稱之為Yard的後院，前花園一般也不大，有的甚至沒有
4. 鄉村屋 英國鄉村屋算是投資報酬率較高的屋種，因為小的可以有2～3房、大的可以到10來間房，位於郊外、多自然景色，歷史悠久但是除了自住之外，也可以變成民宿，只是修繕不易，所以需要評估確切使用性跟目的
日本不動產
日本房屋持有需要先繳3%持有稅，且每年固定繳納7%固都稅，日本獨有買房文化是，當此房子一賣出房價就會跌(已變成二手貨)；且轉賣成本非常高，8-10%消費稅且五年內賣出必須繳交39%交易稅，必須持有五年後才能賣出才會划算，故其實在日本很難透過房地產賺錢，故很多投資客是轉租賃收取出金收入為主
鼓勵年輕人買房，日本申請住宅貸款利率0.5-1.0%之間，日本政府的「住宅貸款減稅制度」條件，是自住宅情況下可以申請減稅或是抵稅! 故長住情況下非常多好處
雖然政府政策讓房價持續穩定，但今年東京房價漲不停，主要受到豪華物業（例如東京大樓的高層公寓）強勁需求的支撐，也是受到勞力和材料成本大漲的拉抬(日圓貶值)；日本不動產經濟研究所（REEI）最新公布的資料顯示，2021年度，東京都和千葉、神奈川和埼玉三個縣的平均每戶房價超越1990年度創下6214萬日圓（1434萬元台幣）的前次高峰，比上年度上漲6.1％
*但在怎麼貴都比台灣便宜 👻
Sharing: “房屋贈與”-Ted
Echo前面夥伴的分享，政府透過兩種方式影響經濟
- 公共支出: 新建水庫與高速公路等公共建設創造就業機會，上游廠商與員工賺了錢就會促進消費
- 貨幣政策: 升利率也就是政府希望你少買一點、降利率就是希望你多買一點；此時就會直接影響貸款持有成本來管控
子女繼承或是父母幫買房常見的方式:
- 現金贈與: 如果給你244萬以下，當年則無須課稅
- 房屋贈與: 透過房地價值而衡量，就是政府房屋評定現值來進行課稅
- 親屬買賣: 不用透過以上的公告現值估價，但是不可低於房屋評定現值為規範；需要注意的是購屋資金流向，避免假買賣真贈與的情況
Sharing: “風水”-Ken
風水 心境轉變通常都來自你居住環境，風水見仁見智，但Ken相信其實風水學，是最容易透過統計而加以證實的一門學問。把家視為有靈魂的生物來看，例如動土與拆除歷年以來都有儀式流傳下來。其實風水最重要掌握幾點原則，就是要空氣流通、採光與乾淨
- 空氣流通建議不要挑選三角與邊角多的房子
- 對外窗很重要，早上七點到九點時最適合，因為早上八點左右氣溫開始升高，空氣品質較好建議開窗
- 絕對不可以床尾正對房門擺放， 這會讓人嚴重無安全感，心神不寧
- 床頭壓樑對到頭部，容易會有腦神經衰弱或頭痛狀況；對到胸口，則會產生胸悶問題
- 書桌背靠牆也就是不要人面向牆壁而是靠窗
