“房市熱潮”-WSJ Reading

H.L.
Apr 23, 2022

2022.04.23 一團旁聽

導讀文章 Home Builders Bypassing Individual Home Buyers for Deep-Pocketed Investors (LINK)

Host Sharing: “房市熱潮"-Tiffany

1/文章導讀

2/台灣房市現況

台灣總共經歷五次房市循環變動與飆漲,主要緊跟著石油、政策與不可抗力因素等影響。目前房貸負擔略超過家戶可支配所得幾乎30%標準! 以新北為例,台北需支配63%與48%,台北人須將家庭一半以上收入都放到房貸花費上

與全球比較,台灣的房價租金比49倍,是全球排名第二,然而租金收益率是2.06%。目前執照發放量與實際銷售率對比仍有差距,故未來當這些新案釋出可能會有一波房地降價的機會

3/房地產應用

  • 以租養老: 高齡屋主可以透過包租代管業者,將房租給需求的房客,並且可以將租金收入住進更完善的機構養老
  • 以房養老: 屬於不動產逆向抵押貸款業務,是指民眾將房子抵押給銀行,經銀行鑑價可放貸的額度後,在設定的年限之內,每月發放一筆錢給申請人作為養老金,以維持退休生活支出

Sharing: “房地產新趨勢”-Vanessa

  • 2022年三大重點 由於疫情發展、通貨膨脹是近期讓民眾消費力疲乏,無法帶動市場整體續穩健成長
  • 商業投資人新趨勢 針對商業不動產,Vanessa指出五點新的轉型與趨勢介紹
  1. 注重營運及服務 採取新服務設施滿足辦公室租客需求,提升自己租賃的競爭力
  2. 追求增值專案計畫 隨著市場進展,透過技術應用與升級危樓,克服低效資產。其實亞太區有40%房產需要翻修,是潛力市場
  3. 去中心化主題下投資 透過二級地區,非蛋黃區規劃工作場所,但台灣區仍集中在北市居多
  4. 投資新經濟 自用倉儲、數據中心與工廠等其他新商業用途類型
  5. 另類資產類別推高收益率
  • 台灣房地產並無存在泡沫化情形 目前台灣房市仍看好,且都是實際需求為主而非投資;新建餘屋就是房市存貨,買了即可入住的房地產也沒有明顯上升而是下降;透過這五個指標觀察下,台灣房市仍是處於正常漲價且供不應求的狀況

Sharing: “安養信託”-Vivian

退休靠自己: 人民對於退休準備從43歲開始,提早至38歲

因為政府所提供保障不足,更多人民透過儲蓄與保險方式存退休金與強化該結構;受到疫情影響與SARS經驗,市場資金充裕的情況下,造就國人積極投資股票或債券

截至2018年,台灣有77%土地掌握在45歲以上民眾,且土地持有人數在成長最快集中在65歲以上,很多人在晚年開始規劃土地與房地產的投資,故銀行進而推出安養信託,內部產品組合包含不動產、安養費用等方式信託產品

何謂安養信託? 顧名思義,安養信託是以照顧年長者或身心障礙者之生活為目的,而委託受託人管理財產,以支應其生活、醫療、安養、看護等安養費用,並依信託契約管理財產。

不是有錢人才需要!上路一年半的信託2.0,為因應高齡及少子化趨勢,金管會於109年9月1日發布信託2.0「全方位信託」推動計畫,希望台灣的信託業能積極體現普惠金融的意義和價值,為民眾打造更平價、完善的高齡信託服務生態圈

有銀行開辦「微型安養信託」服務,民眾僅需預先支付999元簽約費申辦,不必當下就開始將資產交付信託,具有可預辦、無門檻、簽約費低等3大特色,尤其是不到千元的低簽約費使得這項新服務的詢問熱度持續升溫

Sharing: “英國&日本 不動產分享”-Sandy

如何在英國買不動產

找經紀代為向賣家暴較,雙方議價後,會填寫類似under offer的訂購單,雙方律師協助處理,進行房屋貸款與合約等事宜;繳完首期費用後並結算經紀與律師等相關費用

英國2020年平均價格到了48萬英鎊,從2013年開始至2020幾乎漲了2倍以上。英國房屋種類超多選擇 「鄉村屋」居住營利雙收閒錢者超愛!英國房地產類型介紹:

  1. 獨立式別墅(Detached House),房屋是獨立的,它和周圍鄰居房屋都是分開的,左右沒有相鄰的建築,設有前後獨立花園和私家車庫
  2. 半獨立式洋房(Semi-Detached House),半獨立式,只在建築的一側有相鄰的建築,通常有自己的前、後花園。很多這類房屋也都擁有自己的私人車庫或室外獨立儲藏屋
  3. 聯排式洋房(Terraced House),這類房屋在城市或市鎮中是最常見的房屋類型之一,大多修築於維多利亞時代,通常是三個以上的洋房並聯成一排。意思是左右兩側都設有相鄰建築。一般都沒有後花園,只有一個稱之為Yard的後院,前花園一般也不大,有的甚至沒有

4. 鄉村屋 英國鄉村屋算是投資報酬率較高的屋種,因為小的可以有2~3房、大的可以到10來間房,位於郊外、多自然景色,歷史悠久但是除了自住之外,也可以變成民宿,只是修繕不易,所以需要評估確切使用性跟目的

日本不動產

日本房屋持有需要先繳3%持有稅,且每年固定繳納7%固都稅,日本獨有買房文化是,當此房子一賣出房價就會跌(已變成二手貨);且轉賣成本非常高,8-10%消費稅且五年內賣出必須繳交39%交易稅,必須持有五年後才能賣出才會划算,故其實在日本很難透過房地產賺錢,故很多投資客是轉租賃收取出金收入為主

鼓勵年輕人買房,日本申請住宅貸款利率0.5-1.0%之間,日本政府的「住宅貸款減稅制度」條件,是自住宅情況下可以申請減稅或是抵稅! 故長住情況下非常多好處

雖然政府政策讓房價持續穩定,但今年東京房價漲不停,主要受到豪華物業(例如東京大樓的高層公寓)強勁需求的支撐,也是受到勞力和材料成本大漲的拉抬(日圓貶值);日本不動產經濟研究所(REEI)最新公布的資料顯示,2021年度,東京都和千葉、神奈川和埼玉三個縣的平均每戶房價超越1990年度創下6214萬日圓(1434萬元台幣)的前次高峰,比上年度上漲6.1%

*但在怎麼貴都比台灣便宜 👻

2021 日本房價大漲

Sharing: “房屋贈與”-Ted

Echo前面夥伴的分享,政府透過兩種方式影響經濟

  • 公共支出: 新建水庫與高速公路等公共建設創造就業機會,上游廠商與員工賺了錢就會促進消費
  • 貨幣政策: 升利率也就是政府希望你少買一點、降利率就是希望你多買一點;此時就會直接影響貸款持有成本來管控

子女繼承或是父母幫買房常見的方式:

  • 現金贈與: 如果給你244萬以下,當年則無須課稅
  • 房屋贈與: 透過房地價值而衡量,就是政府房屋評定現值來進行課稅
  • 親屬買賣: 不用透過以上的公告現值估價,但是不可低於房屋評定現值為規範;需要注意的是購屋資金流向,避免假買賣真贈與的情況

Sharing: “風水”-Ken

風水 心境轉變通常都來自你居住環境,風水見仁見智,但Ken相信其實風水學,是最容易透過統計而加以證實的一門學問。把家視為有靈魂的生物來看,例如動土與拆除歷年以來都有儀式流傳下來。其實風水最重要掌握幾點原則,就是要空氣流通、採光與乾淨

  1. 空氣流通建議不要挑選三角與邊角多的房子
  2. 對外窗很重要,早上七點到九點時最適合,因為早上八點左右氣溫開始升高,空氣品質較好建議開窗
  3. 絕對不可以床尾正對房門擺放, 這會讓人嚴重無安全感,心神不寧
  4. 床頭壓樑對到頭部,容易會有腦神經衰弱或頭痛狀況;對到胸口,則會產生胸悶問題
  5. 書桌背靠牆也就是不要人面向牆壁而是靠窗

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